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重庆的现状和商机:沸腾还是冷落?

寻找商机

都说化龙桥是个极具隐喻意义的地方。而胡隆佛觉得,重庆本来就是个天造的隐喻。它在短短的一百多年里,集结着新旧中国几乎每个段落的重要历史。自1895年《马关条约》签订,宣布重庆为通商口岸始,重庆先后遭遇了1937年的抗战大内迁,1964年的三线建设和1998年的西部大开发。每一次,重庆都以大后方或者西部代表的身份与历史相遇,每一次相遇也都给重庆留下了深刻印记,重庆好像一只煮开过数次又凉了数次的火锅:显赫一时,没落一时;鼎沸一时,冷落一时。

  1.胡隆佛的办公室在第20层,他喜欢端着茶杯,透过硕大的落地窗远眺或者俯瞰,挤满高楼的渝中半岛借助山地的错落起伏,愈发显得气魄逼人。

  “解放碑”是重庆的市中心,占地近4万平米,日均人流量超40万人,500幢高档楼宇林立,目前已成为中国的第三大商圈。

  多年以前,解放碑、朝天门就是重庆城的门面,商贾云集。然而繁华绵延不足两公里,一旦过了通远门、两路口,沿途简直就满目疮痍。

  不过,解放碑现在不再是一枝独秀。重庆以“组团式发展”的模式,催生了多个新兴的商圈:观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪,四通八达的桥梁、高速路、立交、轻轨将它们连接起来,从此,人气与财气便不再仅仅属于解放碑。2009年“五一”黄金周的时候,江北观音桥的交易总额已经超越解放碑近7000万元。

  身为泽瑞地产的老总,胡隆佛是个聪明的商人,尤善分析形势,从变化中寻找机会。最近几年,他不再迷恋土生土长并由此发迹的解放碑,经常开着奥迪A6到处探寻这座城市新的风景,有时,真的就迷失在某条簇新的马路上,不辨南北。他圈定的几块地盘上,接连建起一个个大型物业,售价稳健攀升,销售速度频创纪录。

  重庆历来不是房地产的热门板块,位于长江上游的重庆,房价却始终徘徊在中国大城市的下游,以至于初到重庆的外地人,不敢相信那些高档楼盘脚下的中介们隔着通透的玻璃窗贴出的吉屋报价。

  重庆地产业是本地企业龙湖地产一家独大。但龙湖地产去年能成功在香港联交所主板挂牌上市,并挤进中国地产业的前十强,与它早就实施的外埠战略有关:北京、上海等热门城市都是其逐利的目的地。

  而现在,愈来愈多的远郊区县农民乃至外来投资客纷纷向山城示好。以保利、万科、华润、首创、万达、蓝光等为代表的外埠大鳄开始高歌挺进重庆。温州某炒房团今年春节在重庆的嘉陵江边大笔一挥,买下了整栋的江景楼盘。

  2000年,浙商在重庆的年总产值不过15亿元,去年这一数字增加至400亿元,总投资额超过700亿,浙商总数达20万人。解放碑半数的旺铺、朝天门主干交易门类的7成商户、主城5大商圈外地投资客的80%,悉数出自浙江。

  2010年初,多个经济利好政策陆续、密集刺激重庆:明确其为规划建设的5座国家级中心城市之一;内陆首个保税区在渝设立;成渝经济区建设上升为国家战略;西部大开发新10年规划启动,给予最多优惠政策;“两江新区”项目已经报批,有望成为继上海浦东、天津滨海之后的第三极;设立全国城乡统筹综合配套改革实验区,以期重塑社会财富结构。

  这使得重庆成为今年继三亚之后的第二个冒险岛,大量热钱的涌入,使它像一只烧至鼎沸的红油火锅,热气蒸腾,辣香四溢,喧哗躁动。  

  2.如果时光可以倒退20年,胡隆佛依旧站在眼前这块土地上,他足以仰视的建筑只有重庆“抗战胜利纪念碑”:近28米的碑高在主城首屈一指。

  1950年代出生的胡隆佛是地道的重庆人,自小在解放碑一带长大,解放碑与重庆其他地区长期的巨大落差,使得他曾经为自己的出生地沾沾自喜。在很长时间里,重庆都被称为“大都会的架子,小县城的风貌”。

  1990年代中期以来,“化龙桥”这个地名在重庆可以被理解成棚户区或者贫民窟。此处背山面江,崎岖而又狭长,荒废的厂房与斑驳的民宅密布丛生,空气中氤氲着发霉和生锈的味道。

  化龙桥也位于重庆市中心,在偌大的山城,如化龙桥般的地块并不鲜见,从辉煌的高楼走出,跨下坡台稍一拐弯,不过半分钟的时空变化,就已如同隔世。

  老重庆城分为上半城和下半城。较场口的一条石板铺成的街道,当地人叫作“十八梯”,它天然承接起山顶霓灯闪耀的解放碑商圈,和山脚江边的底层市井。夜晚静下来的时候,你在10元一晚的小旅店里,可以依稀听到解放碑那口劳力士大钟整点的报时。而距离你最近的地方栖息着的,是山城的“棒棒”、修脚工、木匠,以及领着低保的迟暮老人。

  不过再不济,这终归还是在城里。若是山区的重庆人,境况要糟糕很多。相当大比例的贫困户无法抹去;多少人一辈子甚至连县城都没见过,出门坐的是马车,住在山洞或者牛圈式的草棚里。女人们来了例假,用的是塑料薄膜纸包的木灰。

  宣传文本中常用3000万人口来描述这座超级都会的壮阔,当局也多用“内陆香港”来渲染渝中半岛的繁华现在。事实上,当我们见识过“十八梯”,以及比起十八梯,仍要差上十八倍的山峦深处,检索到重庆超过2000万的户籍属于农村人口、他们去年全年的平均收入不足5000元、抵不上一平米房价的时候,关于这座城市沸点火锅般的种种狂热,才能慢慢趋向冷静,归于理智。   

  3.瑞安一直设想,可以在重庆复制上海太平桥的奇迹。

  1997年,港商罗康瑞从上海市卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地,打算斥巨资改造卢湾片区3万多平米的老石库门建筑群落。彼时罗康瑞创办的瑞安在港资地产业中并不出众,破败不堪的太平桥一直以来又不被看好,国内外银行一度不愿为罗轻易放贷。

  但罗大笔下注,拿出自有资金8个亿开工,工程造价每平米接近两万元。同一时期太平桥周边的房价还在5000元以下。

  几年后,这个被叫作“上海新天地”的项目横空出世,20世纪20年代海派建筑的典型代表石库门成为了时尚载体,各式主题餐厅、艺术画廊、咖啡馆及酒吧、奢侈品门店纷纷入驻;沪上高端机构的发布会、答谢会、酒会、时装秀等,开始从五星酒店转场石库门,新天地自此成为上海滩的一片名利场。2009年,瑞安新天地片区商品房价已超过每平方米10万元。

  在上海完胜后,罗康瑞将视野投向了重庆。重庆虽然早在1997年就成了直辖市,但5年过去了,2002年重庆房价还只是平均每平米2000元左右。

  2003年,罗决定上马“重庆天地”,2004年开始动迁化龙桥片区——这是一个比当年的上海太平桥还要衰颓的地方。

  2007年底,来自香港的瑞安执行董事邓嘉华空降重庆,领衔项目。目前,“重庆天地”已有1/3的商户入驻,1900亩的占地面积、360万平米的总建筑面积,使“重庆天地”成为瑞安最大的主题项目之一。

  毗邻“重庆天地”、总高度465米的西部第一高楼“嘉陵帆影”正在建设中,按照瑞安的规划,其建成后将成为与迪拜塔、上海环球金融中心等比肩的“世界级高层楼宇”,档次远超台北地标101大楼。

  在重庆天地的业主中,邓嘉华发现一个趋势:很多以投资为目的的买家来自上海。上海人见证过新天地项目的暴涨过程。“重庆天地”售价目前仅为上海的1/7,投资客普遍认为,其上升空间及潜力巨大。

  除此之外,随着越来越多的外资企业、外国机构进驻重庆,区域CEO、高管和外交人员购置宅邸需求激增,不少人都已在重庆天地置业。邓嘉华特别留意到,先前,西方国家在中国西部设立领事馆,成都是当然之选;而近两年来,新的领馆选址几乎全部放在了重庆。相当一批高级外交官已经成为了重庆天地的业主。

  “重庆跟香港的最大差别就是时间,”邓嘉华说,香港发展的黄金期在1960年代,而重庆很有可能就是未来10年。

  “中国的发展已经进入第三阶段,先前集中在珠三角、长三角、环渤海,现在该轮到中西部发展的时候了。世界主要发达国家的经济规律已经验证了这一点。”   

  4.2007年,重庆升级为直辖市整整10年,“西部大开发”的新一轮10年计划又高调启动。

  中国最贫困的人口主要集中在西部,三峡库区移民和少数民族聚集区尤为突出。独立经济学家及海外媒体将中国西部大开发称为人类历史上“规模最大、难度最大”的开发战略。过去10年,当局主要在基础建设方面广下功夫,地域间的“利益均沾”与“多方平衡”,使得“计划”色彩浓烈。

  重庆社科院区域经济研究中心主任李勇教授接受本刊记者专访时分析:以现有的信息显示,有关部门恐将不会再“撒胡椒面”——在整个西部平均分配资金与资源。重点突破政策已经并将持续出台。

  以目前的政策导向看,李勇口中的“重点突破”便是在重庆。西部引擎的愿景,已从纸上谈兵,步入到财团抢滩占位、资本狂飙突进的实战阶段。

  客观地说,几十年的“三线建设”大大推进了重庆的工业化进程,也在相当长的时间里,支撑了整个重庆的经济命脉。在现今重庆的大山深处,那个年代遗留下来的众多废弃厂房,仍旧掩映在草木之间。不过,它们已几乎不再发挥任何作用。军工企业的特殊性质,加上难于上青天的蜀道阻隔,导致很多山区常年几尽封闭。

  重庆的封闭,不仅仅是在山区。历史的缘故,1954年后,这座战时陪都和建国后的中央直辖市,被“贬”作了四川的省辖市,屈居成都之下。投资和对外交流机会,只要来四川,便留在了省会,不再调头。   

  5.廖勇多年来对去重庆出差颇有些无可奈何,因为这座城市的酒店接待条件与中国的其他大城市相去甚远,甚至与隔壁成都的水准都无法比照。

  廖勇1983年进入著名的北京长城饭店,在喜来登集团效力7年后出国,2002年回到国内,加盟美国豪生酒店集团,任总裁特别助理。

  廖勇坦言,重庆的酒店长期以来存在“三低”现象,这也是国内酒店业界的共识:房价低、档次低、管理团队素质低。当国际一线品牌的酒店纷纷抢滩成都的时候,重庆的酒店几乎与“高端”二字无缘无份。

  高端酒店业一直被视作城市经济的晴雨表、风向标。1997年重庆直辖前,全市拥有的星级酒店仅为17家,五星级酒店仅1家。到去年年底,重庆已开业五星级酒店达到12家,大部分集中在2007年以后进入,且势头愈来愈猛。按照重庆市旅游局官员的预计,未来10年,重庆将引进五星级酒店88家。

  2007年12月,豪生集团进驻重庆解放碑,开业不到半年,“汶川大地震”的到来,就使得川渝酒店业普遍萎靡。廖勇此时临危受命,由北京调来重庆,获任豪生重庆酒店总经理。这位受训于荷兰酒店管理学院和英国皇家BUTLER的“五星级操盘手”在深扎重庆场调研后断言:“2012年前,是在重庆兴办酒店的最佳时期。”

  如廖勇所料,国际酒店业的巨头们果真竞相跑来重庆踩点,并以最快的速度达成开业意向。仅以去年下半年为例,国际金融危机的阴霾还未完全散去,各路大佬就纷至沓来:欧洲历史上首个奢华酒店——伦敦朗廷酒店的缔造者朗廷集团、全球酒店业十强之一的卡尔森全球酒店集团、香格里拉、喜达屋集团麾下的艾美酒店等等,至于凯悦、喜来登、威斯汀、丽笙、凯宾斯基等都已达成入驻意向。

  重庆官方预计,未来3年内,该市五星级酒店数量将突破50家。运营方面,仅据最大商旅网站携程旅行网提供的数据,去年全年重庆酒店预订率较前年就增长了近3成;年底的两个月,四星级以上高档酒店平均预订率超过70%,历史罕见。   

  6.8年前,一个叫作黄奇帆的浙江人告别常年工作的上海,飞抵重庆,获任副市长一职。这个擅长金融及资本运作的官员,开始将沪上城投的海派理念与内陆山城的独特水土进行嫁接实验。

  当年,黄奇帆刚到江北机场,便巧遇一位财政部官员。对方用说笑的语气形容重庆的财政是“棺材板板”:财力薄,负债高。资料显示,这位财政部官员所提及的2000年,重庆的财政收入仅104亿元,大型国企包袱沉重,债台高筑,金融几近崩盘:全年贷款1600亿元,不良贷款占1/3。历史上,第二次鸦片战争后,重庆开埠便有外国金融机构进驻。到抗战时期,重庆金融业开始了狂飙突进:国民政府在渝设置陪都后,“四行一局”总部悉数迁至重庆,中央、中国、交通、农民四行联合办事总处在重庆落户,成为当时中国金融监管的最高权力机构。抗战胜利时,约有250家银行坐落于解放碑附近,占当时国统区银行数的1/4。有人用“银行多过米铺”来形容解放碑彼时的资本盛况。

  西南大学金融系主任刘文朝教授总结,重庆曾经的金融繁盛,除却地理优势等外部条件外,“政策”是最核心的原始动力。大半个世纪后,“政策”卷土重来。

  按照国家的最新定位,重庆不仅是5座国家级中心城市之一,也将着力打造为“长江上游的金融中心”。黄奇帆本人,也由副市长跃升为市长。这位对金融着迷的官员,上任后的第一次公开亮相,便出现在了花旗银行重庆分行的开业礼。

  在“长江上游金融中心”的号令下,去年底,重庆在同一天内联袂揭幕四大资本交易所——农畜产品交易所、农村土地交易所、联合产权交易所和股份转让中心。其中,农畜产品交易所系中国首家。这四大交易所的作用,黄奇帆认为,“必将改变全国要素市场格局”。

  去年10月20日,重庆金融街的建设大幕在解放碑开启。按照规划,5年时间内,金融街将初步成型,总占地面积约7万平方米,总建筑面积近100万平方米。

  来到重庆的半年里,肖潇一直又兴奋又激动。汉口银行去年启动了“重庆战略”,肖潇也因此于去年8月第一次来到重庆,奉董事长陈新民之命组建汉口银行湖北省外的第一家分行重庆分行。

  肖潇说,重庆对外地金融企业落户、对招商引资政策力度之大,国内少有。比如汉口银行重庆分行选定较场口新址后,准备装修,渝中区为此专门召开现场协调会,一次性解决了所有繁冗程序。

  开业仅仅一个月时间,汉口银行重庆分行存贷款余额均突破10亿元,银行卡办理突破1000张,理财产品销售额2000多万,开业当天与企业签订的授信协议就达127个亿。当然,肖潇也从竞争日益激烈的市场环境中感到了前所未有的压力。

  走出汉口银行重庆分行的大楼,肖潇变得目光灼灼,视野所及,全都是各大银行的炫目招牌,五颜六色,光怪陆离。汇丰和建行就在隔壁,三峡和工行就在对面,而稍微转个弯,花旗、渣打、东亚、中信、兴业的分行高楼林立。

  肖潇算了笔账,整个渝中半岛18平方公里的土地上,银行网点就有90家,10家以上的区域银行总部就在他的周围;而整个重庆市行政区划范围内的银行网点已经逼近5000个,除广发行之外的国内所有股份制银行都已在重庆设点。

  中国的金融史上,重庆和汉口曾经是两大光耀一时的重镇,肖潇庆幸自己能亲自见证并参与二者的渗透融合,重铸长江上游、中游的金融中心。

  

  7.重庆,是一座大江和大山附体的城市。这片两水夹持的嵯峨之地,古来是一隅无足轻重的野渡渔村,闭塞并且险要。千年的惊涛拍岸后,成就了一方聚居百万之众的通都大邑。巴渝文化在重庆,更具象地表现为码头文化、山地文化,这种文化又偏偏要承载一座巨型都会,它是城与村、开与闭、险与达的杂糅体,好似一锅炖在炉上的火锅红汤,什么东西都可以倒入其中,反复涮洗后的滋味,每每不尽相同。

  辣椒水里泡大,要在火炉的熏烤下爬坡上坎的重庆人,脾气向来暴躁,性子急,嗓门粗。夜晚他们最喜欢的去处,是翻滚着花椒红油、可以噼里啪啦倒下黄喉毛肚的火锅店,或者可以喝茶聊天消遣“三合一”的机麻馆。无论是横冲直撞、喇叭高鸣的出租车,还是无视红灯、你追我赶的行路之人,都将情绪体现得淋漓尽致。这,是重庆的一种特殊的场。

  在这座场里,没有明显的圈层。开宝马车的人停下来,拐进九曲回肠的巷道,要一碗3块钱的小面,与坐在对面的打工仔同桌而食。穿BURBERRY的阔佬从洲际酒店的梅花表屋出来,亦会俯身买一把麻辣烫解馋。

  多年来,重庆人有偏安思想,他们虽不排外,但固有的交流方式和生活习性,使很多外来者亲近不得。满街飘着的红油辣子味道,与粗犷直率的巴渝方言交织起来,本地乡土气息浓郁。用当地著名知道人士“老罗”的话说,就是“全无国际化和大城市化的影子”。

  所以在相当长的一段时间里,外来者不能融入这座场,这也包括着外来文化。多少年来,重庆很少兴建高雅的演出场地,偶有院团光顾,只能以大礼堂、文化宫这样的地方凑合。1998年末,理查德•克莱曼来渝演出,最终只能在体育场进行,创下了高雅钢琴音乐会史上从未有过的独特景观。其实更多的重庆人,宁愿花20块钱玩场机麻,也绝不乐意用哪怕10块钱去看场演出。更何况,高雅演出的售价,最少是机麻玩资的5倍。

  陈霞是重庆当地最大的演出商人,品度文化传媒总经理。以前陈霞接的活清一色都是政治任务,像“贺龙诞辰100周年文艺演出”、“直辖一周年汇报演出”等,观众全是“被安排”,根本不用考虑票房。最让她郁闷的是,大的演出团体或一线明星到了成都,就不再掉头,绝对不来重庆。

  一直到2004年,陈霞才看到了转机。那一年南岸兴建了艺术中心,有700多个座位,重庆开始慢慢走出演出市场的窘境。去年,重庆大剧院落成。这座占地110亩、总投资16亿元的剧场,其建筑规模、投资规模、技术标准等仅次于国家大剧院。

  8.陈霞随即引入了世界闻名的音乐剧演出《猫》,连演8场,创下了1000万的票房纪录,最高票价2888元,“在全国这个定价都算高水平了”。相当多的观众是外地或国外来渝的高管、外交官。采访时陈霞正在编制年内的演出计划。她预想,今年古典音乐演出就可以在重庆成为常态。

  出现转机的原因被陈霞归结为外来人口的不断增多,特别是高素质的管理人员和外籍人士的成倍增长。

  澳大利亚人Matthew Nicholson(尼望森)在很多国家和地区有过工作经历。尼望森说,5年前,他的朋友们如果收到重庆的工作机会,一般会不予考虑。“没有人知道重庆。” 2008年11月,尼望森重会香港耀中集团工作,校方高层强烈建议他到重庆任职。耀中在香港拥有很高的声望,一度将分校开到了美国硅谷,是学生家庭层次最高、学费也最为昂贵的教育机构。

  重庆耀中成立于2002年,是继北京、上海后的内地第三家独立学校。重庆耀中刚在重庆创校时,仅有6名学生,其中3名还是外籍校长的孩子,老师仅有两位,就是校长夫妇。现在,耀中已经有92名在册学生,而其中30多位新生都是去年9月至今年2月间进入的。

  越来越多的外籍人士前来耀中咨询子女入学问题,外国政府驻渝官员约占15%左右,商务人士占到85%。就在采访的前几天,刚在重庆设立的匈牙利领事馆官员还特意前来参观学校,达成相关入读意向。

  谈及选择重庆的理由,尼望森很郑重地回答:对于外国人而言,京沪港深,已经不再新鲜。“未来的10年,重庆直辖市被外界普遍看好发展前途,我希望成为这个跨越时期的一员,享受这种冒险。”

  这位澳大利亚校长有时激昂,有时忧郁。临近采访结束,他说自己很想表达一个观点:现在重庆“有现代的东西,亦有传统的东西”,“这样非常协调”。但是,不能想象,这样5年、10年的超速发展过后,重庆是不是将变成下一个上海,或者深圳——满街的高楼,满眼的钢筋混凝土,与其他任何一个大城市毫无区别。

  这种担忧并非只存在于外来人士心里。胡隆佛开着车在重庆的新街旧巷游荡时,车窗外再也见不到“山城棒棒军”挑着扁担满城爬坡上坎的过往风景。100年前传教士照片里,山城临江密布的吊脚楼群也早已化作乌有,老重庆依稀的记忆仅能从“洪崖洞”峭壁上的那尊仿制品唤起,尽管它也已成为重金打造的商业街区。

  尼望森说,如果到了传统尽失的那一天,他将选择离去。因为,“冒险”已经结束。   

  9.1932年,化龙桥边的嘉陵路是重庆最繁华的城市主干道,而化龙桥则是重庆最早建成的公路大桥。过往此地的,通通是达官贵人的张扬轿车。宋子文、孔祥熙的公馆,以及诸多国民党时期显要人物的寓所,都建于此处。昔日陪都的盛极一时,在化龙桥就能够充分体验。

  1964年,国家开始实施“三线建设”。明确提出“要以重庆为中心逐步建立西南的机床、汽车、仪表,和直接为国防服务的动力机械工业”。化龙桥一带,逐步成为大量军工企业的驻扎地。

  到了1980年代,这里成为大型国企职工的聚集区。计划经济年代里,他们端着人人艳羡的金饭碗,“工资比普通人高几十块,还经常发毛巾肥皂,是重庆城里的富人了”。而随着国企的改制、倒闭,和工人下岗,化龙桥逐渐没落。稍有出路的人都毫不犹豫地选择搬离,打拼新的天地。20年后,一片更新的天地,重现于斯。

  都说化龙桥是个极具隐喻意义的地方。而胡隆佛觉得,重庆本来就是个天造的隐喻。它在短短的一百多年里,集结着新旧中国几乎每个段落的重要历史。自1895年《马关条约》签订,宣布重庆为通商口岸始,重庆先后遭遇了1937年的抗战大内迁,1964年的三线建设和1998年的西部大开发。每一次,重庆都以大后方或者西部代表的身份与历史相遇,每一次相遇也都给重庆留下了深刻印记,重庆好像一只煮开过数次又凉了数次的火锅:显赫一时,没落一时;鼎沸一时,冷落一时。

  李勇点燃了第三根烟,作为重庆社科院区域经济研究中心的主任,他固然对外界普遍看好重庆发展表示欢迎,但作为学者,他还是表现出深沉的隐忧。

  这里是世界上最大的城市,但不能不提,这里也是世界上最大的农村。三峡移民后,3000万人口的重庆远超京沪,是另外三大直辖市人口总数的75%,其中2000万人口仍在农村。

  李勇对重庆的地产业有些担心。他觉得,纵然比起一线城市动辄过万的房价,重庆的房市似乎确有相当的上涨空间。但是李勇也想提醒投资者:重庆毕竟是西部城市,普遍收入低,租金更低,而楼盘的消化群体将来仍主要集中在本地。

  据他了解,现在重庆外来购房的比例只有5%。本地富人消费,即便地产呈现泡沫,他好歹可用来自住;若投资客疯狂涌入,未来有价无市的悲剧极有可能上演。

  李勇说,在相当长的时间里,“国家中心城市”都还只是一个目标。“官方现在是在宣讲5年后,10年后,是在推销未来”,但重庆的历史欠账太多,底子太薄,“当下是经不起投机分子来趁势炒房的”。成为直辖的十几年里,温州人曾来重庆炒过几轮地产,最终都以惨败而告退。

  “我不希望重庆走上海的路子,房价、物价被炒到极致,结果只能是砸了现在,毁了未来。”“更何况,重庆与上海的差距,不是差了一点两点。”

  重庆现在俨然是一座资本之城。有人说现在是重庆最好的时代,“80年代错过了深圳,90年代错过了浦东,21世纪第一个10年错过了天津滨海,那么第二个10年千万别再错过山城重庆。”

  这一次,重庆的热度又将持续多久?

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